地产的贪腐实际上和行业的高速发展有密切关系-宝宝老打嗝-新闻频道在线直播
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營銷、投資條線重災區「我們每年都會審計出一批人貪污,不過我們基本的處理方式是開除,不會移送司法機關。很多公司都是採取勸退的方式,除非數額特別大,一般不會去公安報案。」一家閩系地產商管理層告訴記者。

事實上,由於很多職業經理人和公司內部同樣進行了很多利益綁定,實際上讓老闆在處理這類問題時顯得「虛弱」了不少。

「因為整個行業都存在各種各樣的貪腐現象,一般金額很小的或者事件不嚴重的,基本就是睜一隻眼閉一隻眼,這也給從業者提供了更加安全的環境。」一位地產人士說。

「實際上每個條線都有潛在的風險點,營銷條線因為經手的人比較多,大家都對業務比較了解,所以比較容易被查,工程、投資等條線因為經手人過少,實際審計難度更大。」一位上市房企風控中心總經理坦言。

2017年,中駿置業(01966.HK)位於上海(樓盤)的「中駿鉑景灣」就因為「茶水費」事件在地產圈不斷發酵。當時銷售案場外中介通過賣房號的方式變相收取購房者好處費,並讓購房者獲得買房權利。從當時的整個情況看,案場外中介對外的「茶水費」價格30萬~50萬不等。

從目前實際爆發的案例看,營銷條線是整個房地產的貪腐重災區。不過,土地投資、資金財務、人力資源等條口同樣存在貪污腐敗現象。

除了營銷之外,土地投資特別是併購投資,因為交易並不公開,實際上給了職業經理人較大的尋租空間。

可以說,巨大的尋租空間,讓這個市場的貪腐現象屢禁不止。此外,目前房企對於貪腐現象還是比較「寬容」,對於很多職業經理人而言,大不了走人,貪腐的機會成本並不大。

萬達一直是地產圈對腐敗容忍程度較低的公司,每年都會有人被送入司法系統調查。而更多的公司,處理手段就相對比較溫和。

「以前有企業找我們合作拿地投資,第一次見面就直接說合作可以給我多少好處。」一家TOP20房企總裁告訴第一財經記者。

作者: 羅韜[ 蘭德諮詢總裁宋延慶表示,房地產開發共有116個可能的尋租點。尋租者除各級政府、建設、規劃、房屋管理、土地管理、審計稅務等部門外,還包括銀行、房企內部,甚至包括個體經營承包者、居民等。 ]

對於人力條線而言,通過空殼獵頭公司進行招聘,同樣可以把招聘費用「洗出」進入自己的腰包。「獵頭費用一般是固定年薪的20%,這裏面就有空間。」一位地產獵頭告訴記者。

高速發展時代的偶然與必然孔子曰:「從心所欲,不逾矩。」

「地產的貪腐實際上和行業的高速發展有密切關係,規模發展不計後果,良好的文化被稀釋,最終讓很多人選擇刀口舔血,而這個成本也沒有想象的那麼大。」一位地產高管告訴第一財經記者。

老闆「退讓」蘭德諮詢總裁宋延慶表示,房地產開發共有116個可能的尋租點。尋租者除各級政府、建設、規劃、房屋管理、土地管理、審計稅務等部門外,還包括銀行、房企內部,甚至包括個體經營承包者、居民等。

此外,資金條線因為負責融資,實際上可以和很多機構私下商議利率價格,進而通過獲得回扣等方式,謀取職業之外的「新收入」。

「房地產發展太快,我們用人也不能只看別人的污點,如果有能力的人,我們會辯證看辯證用,即便是有些有貪污記錄的職業經理人,如果能夠把公司帶上新台階,我們也會繼續用。」一位浙系地產總裁曾私下告訴記者。

國家統計局數據顯示,2018年,全國商品房銷售額149973億元,同比增長12.2%,再創歷史新高。

比如中梁控股(02772.HK)內部的審計團隊就有來自公安、檢察院等背景,中梁控股希望藉此加強審計能力,進一步完善公司管控。

房地產市場銷售規模接近15萬億規模,成為中國最大的名利場。這裡有踏實的匠人,也有投機的獲益者,這裡有追求陽光透明文化的企業,也有陰影下的交易。

按照這個邏輯,實際上對於一些「價格窪地」的房子,購房者必須通過「茶水費」等形式進行補償,而這裏面很多錢都進入營銷自己的口袋。

2017年,正榮地產(06158.HK)南京(樓盤)公司原總經理萬延軍在當年7月由於違規違紀被免職,隨後正榮地產將萬延軍告上法庭。其中,萬延軍通過自身職權,在南京正榮潤峯等項目囤號炒房,並因此獲利數千萬。此外,當年正榮潤峯開盤曾出現一房難求的情況,因此市場出現「炒賣房號」,一個名額市場價高達50萬。

今年8月,萬達集團召開全集團廉潔自律警示教育大會,並公布《關於對王焱斌等人移交司法的審計通報》。萬達決定對王焱斌、密麗娜、付斌、張新亮四人予以解除勞動關係,錄入集團除名查詢系統,並移交司法。

在這個快速奔跑的行業和時代,規則不斷被打破,給了很多人套利的機會。但是行業發展開始逐漸完善和成熟之後,公司內部治理的規範將會越來越強。

「一般而言每塊土地的投資價格都會上集團投資委員會審核,形成一個授權價。比如一塊土地的授權價格是10億,但是對方可能心理價位是8億,那麼這裏面就有很大的空間。通常雙方一合計,就把這個差價套出來,最後落入自己口袋。」一位知情人士告訴記者。

「實際上還是目前行業的人才匱乏帶來的價值體系不完善,行業高速發展,整體用人還是比較粗放,因而出現這類情況。不過這幾年隨着管理的優化,地產人的素質也在慢慢提高,未來這類情況應該會有好轉。」一位地產人力總分析。

2019年,泰禾集團(000732,股吧)(000732.SZ)南京公司前總經理朱兵站就被帶走調查,其中朱兵站在任總經理期間曾代表泰禾併購兩塊土地,隨後該土地陷入官司,遲遲無法入市。

一般而言,隨着地產公司的規模逐漸擴大和成熟,內部的監管力度也會不斷增加。某種程度看,出現腐敗既是偶然,又是必然。偶然在於,總有一些人會在誘惑面前失去理智,從而逐漸陷入深淵。整個行業浮躁風氣嚴重,在這樣的價值體系下,腐敗等問題層出不窮,這並非一家公司問題,必然在於,隨着整個行業反腐力度的增加,查出這些問題,實際上是行業不斷規範的標誌之一。

如此高的貪腐金額,即便是地產圈也實屬少見。除了這樣驚人數額之外,房地產的貪污數量在過去兩年逐漸上升。當一個行業從瘋狂發展開始逐漸進入調整期之後,房企紛紛開始加強內部治理,而貪腐曝光的故事,就開始不斷上演。

在這個巨量的市場,管理的邊界和秩序越來越需要被定義,當一個企業越做越大,怎麼去保證核心文化和價值觀的傳遞和傳承,如何去規範行為不斷優化公司治理,將成為未來新周期下地產商急需思考的問題。

弘陽地產(01996.HK)則參与反舞弊聯盟,並邀請各家企業進行審計交流,進一步進行腐敗預防。

其中,營銷條線在裏面具備巨量的尋租空間。「現在房子都是一房一價,我們實際上可以給一些房子相對較低的定價,另外一些房子更高一點的定價。」一位上市房企副總裁告訴記者。

協信地產在商業板塊也有管理者因為違規,隨後在集團被點名罰款。不過,一般下家進行背景調查時,很多公司都選擇息事寧人。

「這樣的事情在地產圈非常普遍,基本上公司也管不過來。看到這麼多貪腐,有時候感覺自己在地產圈白乾了。」一位華東地產圈營銷總告訴記者。

巨量市場下的金錢誘惑,讓整個房地產貪污腐敗數量日益增加。不久前,一家知名地產商區域營銷總因為巨額貪污而震驚整個地產圈。隨後,這家地產商立馬換掉該區域營銷總,據悉,這位區域營銷總把貪污錢款全部上交公司之後,公司決定「息事寧人」。

中南集團的審計中心同樣有來自法院工作背景的管理層,應用更多的偵查手段,同樣可以實現內部反腐。融信中國內部的規定則是,如果禮物超過5000元,就需要進行上報,否則就視為違規。

此外,由於地產公司營銷需要外部中介渠道代理,這裏面的傭金一般是房價的2%~3%不等,很多營銷人士會通過渠道回扣等方式牟取暴利,並通過把自來訪客戶變成渠道客戶,進而抽出這部分佣金費用,進而分成。

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